Il est possible d’user de la procédure de l’article 815-5-1 pour procéder à la vente forcée du bien indivs à la majorité des deux tiers (ce qui toutefois ne vous dispense pas de recourir au juge), étant précisé qu’il est ici impossible d’user de la PAF et qu’il convient alors d’’assigner au fond, éventuellement à bref délai ou en référé, ce qui rend la procédure moins facile à mettre en œuvre :
À la demande d’un ou de plusieurs indivisaires titulaires d’au moins les deux tiers des droits indivis (et non de l’indivision), le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation d’un bien indivis (C. civ. art. 815-5-1), si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
Cette disposition issue de la loi du 12 mai 2009 s’applique à toutes les indivisions, même nées antérieurement (Cass. 1e civ. 15-1-2014 n° 12-28.378 F-PB : RJDA 5/14 n° 488) et permet de passer outre la règle de l’unanimité qui est en principe requise.
- Les indivisaires représentant les 2/3 de l’indivision doivent exprimer devant notaire leur intention de vendre (815-1-5 al 2). En l’absence de précision dans le texte, on peut en déduire que les indivisaires n’ont pas à motiver leur demande. Ils doivent en revanche désigner la chose, et un prix indicatif, mais ils n’ont pas à fixer le prix ou indiquer un cessionnaire pressenti, puisqu’ici, la procédure se terminera par une licitation.
- Le notaire a ensuite un mois pour signifier cette intention aux autres indivisaires ( civ. art. 815-5-1, al. 3). Le dépassement de ce délai n’est pas de nature à vicier la procédure, ce qui importe étant que la signification soit effective et que les indivisaires qui en sont destinataires disposent du délai légal pour réagir (Cass. 1eciv. 20-11-2019 n° 18-23.762 F-PBI : BPAT 1/20 inf. 32).
- A compter de cette signification, s’ouvre un délai de trois mois pendant lequel les indivisaires destinataires peuvent accepter la demande, s’y opposer… ou s’abstenir de répondre. Leur opposition à la vente ou leur silence à l’issue du délai de trois mois est constaté par le notaire par procès-verbal ( civ. art. 815-5-1, al. 4).
- Les indivisaires qui souhaitent vendre peuvent alors assigner à fins d’être autorisés à aliéner le bien devant le tribunal judiciaire (ici, c’est bien le tribunal qui est saisi et non son président). Ils n’ont toujours pas à indiquer leurs motifs, sachant toutefois que le tribunal peut refuser la vente si l’aliénation projetée est de nature à porter une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ( civ. art. 815-5-1, al. 5). La preuve d’une telle atteinte incombe à l’indivisaire qui l’invoque et les juges du fond l’apprécient souverainement (Cass. 1eciv. 20-11-2019 n° 18-23.762 F-PBI : BPAT 1/20 inf. 32). Par exemple, il a été jugé que le fort attachement d’un indivisaire à la maison où ses parents ont vécu ne suffit pas à caractériser une atteinte excessive à ses droits dès lors qu’il ne propose aucune solution de rachat des droits de ses coïndivisaires (Cass. 1e civ. 15-1-2014 n° 12-28.378 F-PB : BPAT 2/14 inf. 80). La CA Versailles, 12-603.02 a retenu le préjudice affectif pour refuser la vente.
- Le ou les défendeurs peuvent, à titre reconventionnel, demander le partage de l’indivision ou la mise en œuvre d’une des modalités prévues par la loi (maintien dans l’indivision, attribution préférentielle, etc.)
- Si le Tribunal autorise l’aliénation, la vente s’effectue par licitation (C. civ., art. 815-5-1, al. 6), et dans les conditions posées par son autorisation (C. civ., art. 815-5-1, al. 7)., c’est-à-dire par vente aux enchères publiques (1686 et 1688 CC), c’est-à-dire qu’elles sont reçues soit par un notaire commis à cet effet par le tribunal de grande instance, soit à l’audience des criées par un juge désigné par ce tribunal (C. pr. civ., art. 1272)(34) : Florence Louis indique toutefois qu’elle ne l’a jamais vue pratiquer et qu’elle n’agit en licitation que dans le cadre du partage.
- Le prix d’adjudication est subrogé au bien licité (C. civ., art. 815-10). Il devrait être remis entre les mains du notaire chargé de régler la succession en l’attente du partage(37). Les sommes qui en sont retirées ne peuvent donc pas faire l’objet d’un remploi. Autrement dit, elles ne doivent pas être investies dans une nouvelle acquisition ; elles sont, soit portées à l’actif à partager, soit utilisées pour payer les dettes et charges de l’indivision.
- L’aliénation est opposable aux indivisaires dont le consentement a fait défaut, sauf si l’intention d’aliéner ne leur a pas été signifiée selon les règles légales ( civ. art. 815-5-1, al. 7).
