Loi Letchimy : mettre fin aux indivisions ultramarines (Guadeloupe, Martinique, Réunion, Mayotte, Saint-Barth, Saint-Martin, Saint Pierre et Miquelon)

Loi Letchimy : comment sortir d’une indivision successorale bloquée en Outre-mer ?

Il existe deux textes distincts portant ce nom d’usage, attaché au même auteur (Serge Letchimy, alors député puis sénateur de la Martinique).

• une loi du 23 juin 2011, relative à l’habitat informel et à la lutte contre l’habitat indigne en outre-mer (droit de l’urbanisme, sans lien avec le droit patrimonial de la famille) ;
• la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018, « visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer »

Qu’est-ce que la loi Letchimy du 27 décembre 2018 ?

I. Objet et champ d’application

La loi vise à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution ainsi qu’à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon — c’est-à-dire la Martinique, la Guadeloupe, la Guyane, la Réunion et Mayotte, outre les trois collectivités précitées.

L’objectif du législateur était de remédier aux successions bloquées dans ces territoires, à l’origine d’une multiplication de biens immobiliers abandonnés (terrains nus ou maisons).

Le dispositif s’applique à toute succession ouverte depuis plus de dix ans, et initialement aux projets de vente ou de partage notifiés par le notaire aux indivisaires avant le 31 décembre 2028 — ce terme a depuis été modifié (cf. partie IV).

Cette loi déroge, dans ce périmètre territorial et temporel défini, à la règle de droit commun de l’unanimité requise pour les actes d’administration et de disposition portant sur un bien indivis issu d’une succession (art. 815-3 C. civ.).

II. Principales dispositions

1. La règle de majorité pour vendre ou partager un bien indivis

Les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis peuvent effectuer les actes énumérés aux 1° à 4° de l’article 815-3 du Code civil : les actes d’administration relatifs aux biens indivis ; le mandat général d’administration donné à un ou plusieurs indivisaires ou à un tiers ; la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ; la conclusion et le renouvellement des baux autres qu’à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis en pleine propriété peuvent donc, devant le notaire de leur choix et sans passer par le juge, procéder :

• aux actes d’administration relatifs aux biens indivis ;
• à la conclusion d’un mandat général d’administration au profit d’un ou plusieurs indivisaires ou d’un tiers ;
• à la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;
• à la conclusion et au renouvellement des baux (hors baux à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal) ;
• à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis eux-mêmes — c’est la disposition la plus significative en pratique.

2. Exceptions maintenant l’exigence d’unanimité (art. 2 de la loi) : cette règle de majorité est écartée, et l’unanimité redevient nécessaire, dans trois cas :

• le bien constitue le logement du conjoint survivant ;
• l’un des indivisaires est mineur ou majeur protégé (sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille) ;
• l’un des indivisaires est présumé absent (sauf autorisation du juge des tutelles, art. 116 C. civ.).

3. Attribution préférentielle au conjoint survivant (article 4)

L’article 4 prévoit l’attribution préférentielle du logement au conjoint survivant demandeur, à condition qu’il démontre résider sur la propriété de façon continue, paisible et publique depuis plus de dix ans au moment de l’introduction de la demande de partage judiciaire.

III. La procédure devant notaire, étape par étape

Le recours à un notaire est obligatoire, toute succession portant sur un bien immobilier l’exigeant déjà par principe. Le mécanisme procédural est le suivant :

• le notaire choisi par les indivisaires à l’initiative du projet notifie celui-ci, par acte extrajudiciaire (commissaire de justice), aux indivisaires non à l’initiative du projet, puis procède à sa publication (journal d’annonces légales du lieu de situation du bien, affichage, site internet) ;
• tout indivisaire dispose d’un délai de 3 mois (porté à 4 mois si les quotes-parts sont détenues par au moins dix indivisaires, ou si l’un d’eux est domicilié à l’étranger) pour faire connaître son opposition ;
• à défaut d’opposition, la vente ou le partage devient opposable aux indivisaires non à l’initiative du projet ;
• en cas d’opposition, le notaire l’acte par procès-verbal, et les indivisaires majoritaires doivent alors saisir le tribunal judiciaire, qui autorise l’acte si celui-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

IV. Ce qui change avec la loi du 9 avril 2024 n° 2024-322 (partage par souche, prescription acquisitive, prorogation à 2038)

Cette loi, relative à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement, a modifié le dispositif Letchimy sur plusieurs points :

1. Prorogation du délai d’application : les demandes en partage peuvent désormais être introduites jusqu’au 31 décembre 2038 (contre 2028 initialement).
2. Partage judiciaire par souche : il devient possible de procéder au partage judiciaire de successions ouvertes depuis plus de dix ans par souche, lorsque la masse partageable comprend des biens dépendant de plusieurs successions, et que ces biens ne peuvent être facilement partagés en nature compte tenu du nombre important d’indivisaires, ou facilement partagés par tête en raison de la complexité manifeste à identifier, localiser ou mettre en cause l’ensemble des indivisaires dans un délai et à un coût raisonnables.
3. Acte de notoriété : tout indivisaire peut désormais solliciter l’établissement d’un acte de notoriété affirmant que les personnes concernées sont propriétaires indivis du bien et précisant leurs proportions respectives.
4. Réduction du délai de prescription acquisitive (article 51 de la loi de 2024), applicable dans les mêmes territoires (hors Mayotte, Saint-Pierre-et-Miquelon) :

• par dérogation à l’article 2272 du Code civil, le délai pour acquérir la propriété immobilière est réduit à 10 ans (contre 30 ans), à compter de l’entrée en vigueur de la loi (10 avril 2024) et jusqu’au 31 décembre 2038 ;
• par dérogation à l’article 2261 du Code civil, la possession d’un immeuble dépendant d’une succession ouverte avant l’entrée en vigueur de la loi et non partagée à cette date est réputée non équivoque à l’égard des coindivisaires, y compris pour la période antérieure à cette entrée en vigueur.

Pour les dossiers concernant spécifiquement les indivisions et successions situées aux Antilles françaises — au premier rang desquelles les situations relevant de la loi Letchimy —, le cabinet s’appuie sur son partenariat avec Maxime CABRERA, avocat associé du Cabinet CABRERA LEGAL, inscrit aux Barreaux de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy.

Vous êtes concerné par une indivision successorale bloquée en Outre-mer, ou par une succession présentant un élément international ? Contactez le cabinet LEBEL AVOCATS au 03 20 27 43 43 ou par email à secretariat@lebel-avocats.com pour un rendez-vous à Lille, à Paris, ou en visioconférence.

Pourquoi se faire accompagner par un avocat pour une succession ou une indivision ultramarine

Une indivision successorale portant sur un bien situé en outre-mer soulève des difficultés techniques propres, distinctes de celles du droit commun des successions : articulation entre les règles de dévolution successorale de droit commun et le régime dérogatoire institué par la loi Letchimy, identification précise des conditions d’application (ancienneté de la succession, situation du bien, exclusions tenant à la présence d’un conjoint survivant occupant, d’un mineur, d’un majeur protégé ou d’un indivisaire présumé absent), et respect scrupuleux du formalisme procédural devant notaire (notification, délais d’opposition, saisine du tribunal judiciaire en cas de blocage).

Ces situations exigent une double compétence, rarement réunie : une maîtrise technique du droit patrimonial de la famille, et une connaissance réelle des spécificités de ce droit spécial ultramarin, en constante évolution — la loi du 9 avril 2024 ayant significativement modifié le dispositif initial de 2018 (partage judiciaire par souche, réduction du délai de prescription acquisitive, prorogation du dispositif jusqu’en 2038). Un avocat non spécialisé peut aisément méconnaître ces évolutions récentes, avec un risque concret de blocage prolongé, voire de perte de droits pour les héritiers.

C’est précisément pour répondre à cette technicité que le cabinet LEBEL AVOCATS a structuré un pôle patrimoine dédié aux liquidations de régime matrimonial, aux liquidations d’indivision et aux successions. Le cabinet intervient devant l’ensemble des tribunaux de France et d’Outre-mer, y compris à Saint-Martin, Saint-Barthélemy, en Martinique, en Guadeloupe et à la Réunion — territoires directement concernés par le dispositif de la loi Letchimy.

Lebel Avocats, votre cabinet en droit des successions à Lille et à Paris

Basé à Lille, à Paris et en partenariat avec un cabinet d’avocat dans les Antilles françaises, le cabinet LEBEL AVOCATS est intégralement spécialisé en droit de la famille, des personnes et du patrimoine. Ses avocats interviennent quotidiennement sur les successions complexes ou bloquées, ainsi que sur la liquidation et le partage des régimes matrimoniaux et des indivisions — y compris lorsque ces indivisions portent sur des biens situés en outre-mer.

Le cabinet est dirigé par Aurélie LEBEL CLIQUETEUX, avocate au Barreau de Lille, docteur en droit et titulaire du label « Professionnel Qualifié » et de la mention de spécialité droit de la faille, des personnes et de leur patrimoine.

Spécialisée dans les successions et partages complexes ainsi que la liquidation des régimes matrimoniaux, elle est notamment l’auteure de nombreux articles publiés chez Dalloz et forme ses confrères en droit de la famille et droit du patrimoine auprès de l’IXAD, de l’ERAGE, des EGDF et du SAF.

Elle est entourée d’Aurélie DURAND, avocate au Barreau de Lille spécialisée notamment dans les liquidations de régime matrimonial et les successions, et de Justine DECHIROT, élève-avocate spécialement formée au droit patrimonial de la famille, au droit des successions et aux partages et liquidations d’indivision.

Vous êtes concerné par une indivision successorale bloquée en Outre-mer ? Contactez le cabinet LEBEL AVOCATS au 03 20 27 43 43 ou par email à secretariat@lebel-avocats.com pour un rendez-vous à Lille, à Paris, ou en visioconférence.