La sortie forcée de l’indivision, la liquidation et le partage des indivisions sont l’une des spécialités du cabinet LEBEL AVOCATS.
Le cabinet LEBEL AVOCATS forme chaque année ses confrères à la liquidation de l’indivision lors des États Généraux du droit de la famille.
Une indivision, c’est quoi ?
L’indivision, c’est la situation juridique dans laquelle se trouvent ceux qui sont propriétaires à plusieurs d’un bien, qu’ils l’aient voulu (achat en commun) ou non (succession).
Chacun dispose donc de droits de même nature sur ce bien, dont tous les propriétaires peuvent user dans le respect des droits des autres (815-9 CPC).
Chacun est propriétaire à hauteur du ratio qui figure dans l’acte ou qui résulte de la loi (5 octobre 1994 ou Cass. 1ère civ. 31 mai 2005, n°02-20.553, 1re Civ., 10 janvier 2018, pourvoi n° 16-25.190, Bull. 2018, I, n° 3) : le titre prime la finance.
Cependant le titre n’empêche pas qu’il soit tenu compte du financement réel du bien (Cass., 1e civ., 6 février 2001, 99-11.252 et 1e civ., 23 janvier 2007, 05-14.311, 15 mai 2008) et que des comptes soient faits, sous réserve des clauses de neutralisation (contribution aux charges du mariage ou du ménage, par exemple).
L’indivision offre l’avantage de la souplesse : elle se constitue sans formalité spécifique et se trouve dotée d’un régime juridique légal qui en assure le fonctionnement à défaut d’option conventionnelle.
Elle offre par ailleurs une grande liberté puisqu’il est toujours possible d’y mettre fin, en vertu du principe suivant lequel « nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision ».
C’est donc, sous réserve des questions de transmission ou de fiscalité, une option qui doit être envisagée, notamment dans le couple, par priorité à la SCI, dont il est difficile de sortir en cas de crise conjugale et sur laquelle le juge aux affaires familiales, hors contrat d’occupation ou de bail, ne peut pas statuer.
Quels sont les couples qui se trouvent en indivision ?
L’indivision, c’est le régime juridique auquel sont soumis les biens détenus en commun par les époux à compter de la date des effets du divorce, les concubins et les partenaires de pacs hors régime spécifique, les héritiers.
Dans le couple, sont donc en situation d’indivision :
- Les époux mariés sous le régime de la séparation de biens ou de la participation aux acquêts, les partenaires de PACS soumis au régime légal et les concubins sont soumis au régime de l’indivision lorsqu’ils achètent un bien ensemble ;
- Les biens acquis avant mariage par des époux communs en bien demeurent en indivision : c’est l’indivision pré-communautaire, qui concerne également les sociétés d’acquêts adjointes au régime de la séparation de bien.
- Les biens acquis pendant le mariage par des époux communs en bien basculent en indivision à compter de la dissolution du régime (articles 1441, 1442 et 262-1 CC) : c’est l’indivision post-communautaire.
Attention, les couples pacsés entre 1999 et le 1e janvier 2007 sous soumis, en l’absence de contrat, à l’ancien régime légal de « l’indivision égalitaire » de l’ancien article 515-5 CC : il s’agissait en réalité d’un régime spécifique, rendant tous les biens acquis seuls ou ensemble pendant le pacs « indivis » par moitié, sauf accord contraire dans l’acte d’acquisition. La présomption d’indivision des biens acquis pendant le PACS est par ailleurs très difficile à combattre.
Ce régime demeure applicable à tous les pacs conclus sans contrat avant l’entrée en vigueur de la loi du 23 juin 2006, qui a depuis lors modifié le régime légal du PACS au profit de la séparation des patrimoines.
Désormais, « chacun des partenaires peut prouver par tous les moyens, tant à l’égard de son partenaire que des tiers, qu’il a la propriété exclusive d’un bien » (C. civ., art. 515-5, al. 2), même si « les biens sur lesquels aucun des partenaires ne peut justifier d’une propriété exclusive sont réputés leur appartenir indivisément, à chacun pour moitié » (C. civ., art. 515-5, al. 2).
Le régime de « l’indivision égalitaire » est devenu le régime conventionnel. Dans cette seconde option, les biens acquis pendant le PACS sont réputés appartenir aux partenaires par moitié.
Le couple est-il libre de procéder au partage de ses biens à n’importe quel moment ?
En principe, nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision, de sorte qu’il est toujours possible d’y mettre fin (c’est d’ailleurs ce qui justifie qu’il soit fait choix d’une indivision plutôt que d’une SCI dans le couple, notamment pour le logement de la famille).
Dans le couple non marié, il est possible de solliciter le partage de l’indivision à tout moment en vertu du principe suivant lequel nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision, sous réserve des dispositions de l’éventuelle convention d’indivision
En revanche, durant le mariage, seuls les époux qui ont fait choix du régime de la séparation de biens ou de la participation aux acquêts peuvent procéder au partage de leurs biens.
A l’inverse, les époux mariés sous le régime de la communauté ne peuvent le faire que dans le cadre de la procédure de divorce ou une fois celui-ci intervenu, sauf pour les biens qu’ils ont acquis ensemble avant leur mariage.
Dans tous les cas où il y a indivision, il est possible de provoquer le partage : ( 1re Civ., 15 janvier 2025, pourvoi n° 22-24.672).
Partager, ça veut dire quoi ?
* Le tribunal saisi d’une demande en partage ne peut pas homologuer un état liquidatif établi par un notaire qui n’a pas été désigné en justice (Civ. 1re, 11 juill. 2019, n° 17-31.091_/ITAL_, préc.), quand bien même il aurait été choisi d’un commun accord par les parties. Le cas échéant, il sera nécessaire de faire désigner judiciairement un notaire. Seul l’état liquidatif rédigé par ce notaire désigné judiciairement pourra être homologué par le juge (Civ. 1re, 11 juill. 2019).
Le partage est l’acte qui met fin à l’indivision en allotissant chacun de sa part dans l’indivision.
Si la liquidation n’est pas intervenue au stade du divorce, elle pourra avoir lieu dans le cadre d’un partage amiable (815 à 839 CC, 1358 à 1379 CPC)* et à défaut dans le cadre d’une procédure judiciaire (840 à 842 CC et 1359 CPC).
Attention, la tentative de règlement amiable prévue par l’article 1360 constitue un préalable obligatoire à la liquidation judiciaire et la jurisprudence vient de rappeler qu’il faut justifier de « vraies diligences » (Cass. civ. 1, 23 mai 2024, n° 22-16.784 et cass.civ., 1e, 15 janvier 2025, 22-22.755).
Le Cabinet LEBEL AVOCATS a régulièrement obtenu que soit constatée l’irrecevabilité des actions en partage judiciaire lorsque le demandeur n’avait pas respecté son obligation de tentative de partage amiable préalable (par exemple, TJ Lille, 3 juin 2025, 24/05599).
Il est indispensable de consulter le cabinet LEBEL AVOCATS avant toute action dans le cadre d’un partage d’indivision afin d’assurer la recevabilité de l’éventuel partage judiciaire ultérieur.
Dans quelles circonstances suis-je menacé par la prescription des créances de 5 ans ?
La prescription ne court pas entre époux ni entre partenaires, de sorte que les époux peuvent attendre que leur divorce soit prononcé pour solliciter le remboursement des créances dont ils disposent l’un envers l’autre ou dans le cadre de l’indivision.
En revanche, une fois le mariage dissous, le pacte rompu, comme concernant les simples concubins, de sorte qu’ils doivent agir dans les 5 ans de leur divorce pour solliciter le remboursement de leurs créances.
Le concubinage, lui n’emporte aucune suspension de la prescription entre les concubins.
Le délai de prescription des créances entre concubins, ex-époux ou ex-partenaires est de 5 ans et il est donc indispensable d’agir avant l’expiration de ce délai.
Attention, l’arrêt 1re Civ., 14 avril 2021, pourvoi n° 19-21.313, publié, a rappelé, s’agissant de concubins, que la créance que peut revendiquer l’indivisaire qui a conservé à ses frais un bien indivis est immédiatement exigible et se prescrit selon les règles de droit commun, c’est à dire par cinq années à compter de chaque échéance de l’emprunt immobilier.
Le concubin qui a remboursé la part de crédit de l’autre doit donc agir au plus tard dans les 5 années qui suivent le début du remboursement du crédit, sous peine d’être prescrit.
Comment sortir de l’indivision sans passer par une action en partage judiciaire ?
Avec l’aide de votre avocat, il est toujours possible de sortir de la crise de l’indivision :
- Par la procédure de vente du bien meuble pour régler les dettes et charges de l’indivision qui n’est soumise qu’à la majorité des deux tiers, conf. infra, articles 815-3 al 1e, 3e).
- L’article 815-6 autorise le juge à prescrire toute mesure urgente que requiert l’intérêt commun, ce qui peut aller jusqu’à la vente (PAF), ou à nommer un indivisaire comme administrateur, avec pouvoir de vendre le bien
- L’article 815-5 permet au juge de passer outre le refus d’un indivisaire qui menace l’intérêt commun en autorisant de passer seul un acte qui peut aller jusqu’à la vente (PEO)
- L’article 815-5-1 permet aux indivisaires représentant au moins les 2/3 des droits indivis d’obtenir l’autorisation d’aliéner les bien (PEO)
- L’indivisaire peut librement disposer de sa quote part de droits sur le bien indivis. Cette cession est opposable à hauteur de cette seule quote-part, le tout sous réserve du droit de préemption des coindivisaires.
- L’indivisaire peut provoquer le partage pour parvenir à la licitation du bien
Comment gérer la crise de l’indivision ?
Pour surmonter le blocage de l’indivision, le code a prévu plusieurs types d’actions, plus ou moins contraignantes en termes de procédure
Elles permettent de « gérer » la crise de l’indivision et d’écarter les situations de blocages résultant de la règle de l’unanimité ou de la majorité des deux tiers.
Elles peuvent être exercées en dehors de la procédure de partage, mais aussi pendant l’action en partage, dès lors que l’on est en présence de biens indivis.
Il est ainsi possible d’obtenir l’autorisation de vendre un immeuble ou un bien indivis nonobstant l’opposition de l’autre, par le biais de procédures spécifiques que le cabinet est habitué à mettre en œuvre.
Les procédures les plus souples sont celles qui permettent d’agir via la procédure accélérée au fond (article 1380 CPC) :
- 815-6 : mesures urgentes ordonnées dans l’intérêt commun, pouvant aller jusqu’à la vente
- 815-7 : interdiction de déplacement des meubles
- 815-9 : Organisation du droit d’usage et de jouissance (expulsion, destruction…)
- 815-11 : Demander sa part annuelle dans les bénéfices ou une avance en capital
D’autres actions supposent d’agir en procédure écrite ordinaire, ce qui est plus contraignant :
- 815-4 : Représenter un indivisaire hors d’état de manifester sa volonté
- 815-5 : Accomplir seul un acte malgré le refus d’un indivisaire qui menace l’intérêt commun
- 815-5-1 : Obtenir l’autorisation judiciaire de vendre le bien à la majorité des deux tiers
- 815-12 : Obtenir le paiement de son indemnité de gestion
- 815-13 : Obtenir le remboursement de ses dépenses
+815-2, relatif au financement des actes conservatoires que l’indivisaire peut effectuer seul, qui lui permet de contraindre ses co-indivisaires à participer aux dépenses nécessaires. S’il a payé seul, cela relève de 815-13.
Le Cabinet LEBEL AVOCATS vous conseille quant au choix des procédures de gestion de la crise de l’indivision les plus adaptées à votre situation.
Comment obtenir que l’indivisaire qui occupe privativement le bien règle une indemnité d’occupation ?
L’indivisaire qui jouit privativement du bien indivis ou qui en tire seul profit devra aux autres indivisaires une indemnité qu’il conviendra éventuellement de faire fixer par le tribunal.
Attention, l’indemnité pour jouissance privative, dite « indemnité d’occupation », se prescrit par 5 ans.
A défaut d’action en liquidation des fruits de l’indivision dans un délai de 5 ans, aucune action ne sera plus possible pour la période couverte par la prescription.
L’action en liquidation des fruits de l’indivision, qui oblige l’indivisaire occupant à régler mensuellement le prix de son occupation, est un levier efficace pour le contraindre à accepter l’organisation de la sortie de l’indivision.
Il est possible, avec l’aide du cabinet LEBEL AVOCATS, de diligenter une procédure visant à obtenir que celui qui occupe privativement le bien règle une indemnité d’occupation et de le contraindre par ce biais à sortir de l’indivision.
Faire les comptes entre concubins, c’est possible ?
Le concubinage obéit au droit commun des contrats et notamment aux dispositions de l’article 2279 : « en fait de meubles, possession vaut titre » : celui qui est en possession d’une somme d’argent est donc présumé en être propriétaire et avoir bénéficié d’un don.
Il appartient donc à celui qui se prétend propriétaire des fonds d’apporter la preuve du fait qu’ils ont en réalité fait l’objet d’un prêt : pour la cour de cassation, celui qui prétend avoir prêté de l’argent et veut en obtenir le remboursement doit, en vertu de l’article 1315 du Code Civil, rapporter la preuve de l’existence d’un prêt (Cass., 3/12/2002).
En principe, entre concubins, il n’existe pas de présomption d’intention libérale.
Cependant, dans le cas d’un prêt et donc d’une dette, la jurisprudence considère qu’il appartient au concubin prétendant à un prêt consenti de rapporter l’existence de ce prêt et surtout l’existence d’une obligation de remboursement.
Pour rapporter cette preuve, tout mode de preuve est accepté, et le concubin prêteur peut invoquer notamment une impossibilité matérielle ou morale de se constituer une preuve écrite.
La Cour de cassation a retenu, par un arrêt du 4 mars 1997 qu’il y avait bien eu prêt et non donation entre concubins, dans un cas où le concubin avait remis à sa concubine une somme de 1700000 FCP pour qu’elle puisse apurer ses dettes, alors que le concubinage n’avait duré que 3 mois.
Il a également été jugé, par exemple, qu’une belle-mère ne pouvait exiger un reçu du fiancé de sa belle-fille, ou un beau-père de son gendre.
Il sera donc possible d’apporter la preuve des prêts par tout moyen, notamment des témoignages de proches.
Cependant la jurisprudence considère de manière constante qu’il ne suffit pas de démontrer la remise de la chose objet du prêt, en l’espèce des sommes d’argent, pour que l’existence d’un prêt soit retenue.
Il est également nécessaire de démontrer l’obligation de restituer les fonds, ce qui pourra également se faire par tout moyen et donc par attestations par exemple.
Les anciens époux sont également considérés, à cet égard et dans leurs rapports postérieurs au divorce, comme des tiers l’un envers l’autre.
Existe-t-il un régime spécifique pour les indivisions ultra-marines (Corse, Antilles, Réunion, Polynésie…) ?
Il existe un régime spécifique pour les indivisions ultra-marines, dont la Loi LETCHIMI et différentes dispositions applicables pour mettre fin aux indivisions « monstres » qui sont fréquentes dans les îles.
L’assemblée a également adopté une proposition de loi qui s’en inspire et qui étend à la Métropole les dispositions applicables à l’Alsace Moselle et à l’Outre-Mer. Il s’agirait, notamment, de réduire le quorum requis pour solliciter du Tribunal l’autorisation de procéder à la licitation judiciaire du bien (815-5-1) pour le faire passer des 2/3 à la majorité simple, mais aussi d’expérimenter dans certains départements la mise en œuvre d’un régime de partage inspiré du régime de partage d’Alsace Moselle.
Le Cabinet LEBEL AVOCATS vous conseille et vous assiste dans la mise en œuvre de procédures permettant de mettre fin aux « indivisions monstres » (Saint Martin, Saint Barth, Martinique, Guadeloupe, Réunion, Polynésie et Corse)
Loi 2018-1244 du 27 décembre 2018 « Loi Letchimi », visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement outre-mer.
Cette loi est essentielle : applicable dans toutes les collectivités d’outre mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte, Saint Barthélémy, Saint Martin et saint pierre et Miquelon), elle règle 3 questions :
- La vente de biens indivis et le partage de biens indivis
- L’attribution préférentielle du bien indivis (article 4)
- Héritier omis dans le partage (article 5)
- Disposition fiscale
+ Décret 2020-13024 du 30 octobre 2020, prévoyant la publicité des actes à accomplir.
Loi du 26 juillet 2019, applicable à la seule Polynésie Française, elle règle 5 types d’actes :
- L’attribution préférentielle
- Le retour légal des frères du défunt qui fait l’objet de mesures d’adaptation
- L’omission d’héritiers lors du partage
- Le partage de la succession à la majorité des indivisaires
- Le partage par souche
Certaines dispositions sont donc communes, et d’autres spécifiques à la Polynésie.
Loi 2017-256 du 28 février 2017, relative à l’égalité outre mer
Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte, Saint Barthélémy, Saint Martin + Corse
Décret du 28 décembre 2017 + circulaire du 4 juillet 2018
Les actes notariés que prévoit et règlemente cette loi doivent avoir été réalisés avant le 31 décembre 2027 (cela s’explique par le caractère exceptionnel de ces actes, qui dérogent au règles habituelles).
+ La loi dite « habitat dégradé » du 9 avril 2024 a prévu des dispositions spécifiques à l’Outre-mer, réduisant la durée de prescription acquisitive à 10 ans au lieu de 30.
La loi du 9 avril 2024 introduit des dérogations aux dispositions des articles 2272 et 2261 du Code civil matière de prescription trentenaire.
Ces dérogations appliquées aux territoires d’Outre-Mer concernent les délais et les conditions d’usucapion pour l’acquisition de la propriété immobilière :
- Réduction du délai d’usucapion : Le délai nécessaire pour acquérir la propriété immobilière par prescription est réduit à dix ans au lieu de trente ans, à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 9 avril et jusqu’au 31 décembre 2038.
- Simplification de la possession dans les indivisions successorales : La possession d’un immeuble par un indivisaire dans le cadre d’une succession non partagée (ouverte avant l’entrée en vigueur de la loi) est désormais réputée non équivoque vis-à-vis des coïndivisaires. Cette présomption s’applique rétroactivement à la période de possession antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 9 avril 2024, c’est-à-dire même pour les possessions ayant débuté avant le 11 avril 2024.
https://gipimartinique.com/actualites/nouveautes-en-matiere-dindivision-et-de-titrement-loi-du-9-avril-2024/
Article 51 « III.-Dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution, à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin : 1° Par dérogation à l’article 2272 du code civil, le délai pour acquérir la propriété immobilière est de dix ans, à compter de l’entrée en vigueur de la présente loi et jusqu’au 31 décembre 2038 ; 2° Par dérogation à l’article 2261 du code civil, la possession par un indivisaire d’un immeuble dépendant d’une succession ouverte avant l’entrée en vigueur de la présente loi et non partagée à cette date est réputée non équivoque à l’égard de ses co-indivisaires, y compris durant la période de possession antérieure à l’entrée en vigueur de la présente loi ».